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Loi PINEL : Mieux que le DUFLOT.....

PINEL : De nombreux atouts  ? 

Dans le cadre des mesures du plan de relance du logement, le gouvernement a instauré un nouveau dispositif dénommé PINEL en remplacement de la loi DUFLOT à compter du 1er septembre 2014. Celui-ci, dans le cadre de la loi de finance pour 2015. Ce dispositif, plus incitatif que le DUFLOT, permets aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs à la condition de s'engager à louer leur bien pour une durée déterminée de 6,9 ou 12 ans. Le dispositif PINEL s'avère in fine plus performant fiscalement et moins contraignant que son prédécesseur. Il devrait donc séduire les investisseurs et recèle de nombreux atouts...


I° Principe du dispositif

- Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, jusqu'au 31 décembre 2017 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, peut bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% du prix de revient de l'investissement.

II° Logements concernés

 Peuvent bénéficier de ce dispositif PINEL lié au neuf :

• les acquisitions de logements situés en France métropolitaine  

• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement 

• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière

 
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.
La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'au plus deux logements.

III Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par une réduction d'impôt. Celle-ci est égale à 12,18 ou 21 % de la fraction inférieure à 300 000 € du prix de revient de l'investissement, en fonction de la durée de l'obligation de location choisie. 
Le prix de revient servant au calcul de la réduction d'impôt est retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et ne pouvant dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
Ce plafond est fixé à 5 500 Euros par mètre carré de surface habitable.
La période de réduction d'impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période de réduction, l’acquéreur bénéficie de la déduction des frais réels liés au logement.
 

IV Obligations à respecter

L’option en faveur de la réduction d'impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
• Le locataire doit en faire son habitation principale
• Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, mais peut-être loué à un ascendant ou un descendant du bailleur. 
• La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret.
Plafonds de loyer
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Ces plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Plafonds de ressources
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.
Les plafonds de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due
• a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
• au décès du contribuable ou de son époux  

La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
Le zonage est identique à ceux de la loi Scellier (Zone A bis, A, B1, B2).
 

V Règles Spécifiques

Lorsqu’un investisseur constate un déficit foncier sur un logement placé sous le dispositif Périssol, bénéficiant du plafond d’imputation des déficits fonciers de 15 300 €, il peut imputer sur son revenu global, dans la limite de 15 300 €, les déficits provenant d’autres locations, y compris celles bénéficiant du dispositif PINEL.
Hormis ce cas, le plafond de droit commun est de 10 700 €.

Dispositif soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.
 

Conclusion

L'attractive loi DUFLOT, mal présentée par le gouvernement, mais comportant des avantages indéniables, a laissé place au dispositif PINEL, plus incitatif fiscalement et comportant moins de contraintes pour l'investisseur. Conjuguée à des taux de crédits au plus bas, elle représente une réelle opportunité pour les investisseurs soucieux d'associer fiscalité attractive et placement pérenne...