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LMNP : réduction d'impôt avec l'amendement BOUVARD

Amendement BOUVARD pour l’investissement

locatif en meublé non Professionnel (LMNP)

La loi n° 2009-431 de finances rectificative pour 2009, modifiée par la loi de finances pour 2012, a instauré une réduction d’impôt en faveur des contribuables qui acquièrent des logements compris dans des résidences avec services ou certaines structures spécialisées et qu’ils donnent en location meublée non professionnelle pendant au moins neuf ans à l’exploitant de ces résidences (loi art. 90-V; CGI art. 199 sexvicies nouveau).

Cet avantage constitue une contrepartie à la réforme du régime de la location en meublé qui supprime toute possibilité d’imputation de déficits sur le revenu global pour les loueurs en meublé non professionnels.

Date d'application du dispositif :

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2017.

Elle s’applique aux acquisitions :

- de logements neufs ou en état futur d'achèvement ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2012 et faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement au moins a été acquis neuf ou en état futur d'achèvement avant cette même date;

- de logements achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation et faisant partie d'un ensemble immobilier dont un logement a été acquis avant le 1er janvier 2012 et qui a fait ou qui fait l'objet des mêmes travaux.

Personnes concernées : loueurs en meublé non professionnels

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables, personnes physiques, qui remplissent les conditions suivantes :

- leur domicile fiscal est situé en France au sens de l’article 4 B du CGI ;

- ils donnent en location meublée les logements éligibles. Ils sont donc imposés, à ce titre, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;

- ils n’exercent pas cette activité à titre professionnel.

L’investissement ne peut pas être réalisé par une société non soumise à l’IS (en effet, la location meublée rendrait la société imposable à l’IS).

Acquisitions éligibles

Sont éligibles les opérations réalisées sous la forme d’une acquisition, en pleine propriété :

- d’un logement neuf ;

- d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA). Aucune condition de délai d’achèvement de l’immeuble n’est exigée ;

- de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ;

- de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Aucune condition de délai d’achèvement des travaux n’est exigée.

L’acquisition peut être réalisée en indivision.

En revanche, l’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Une mesure d’assouplissement est toutefois prévue en cas de décès d’un époux. 

Logements concernés

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements doivent faire partie :

- d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles (c. act. soc. et fam. art. L.312-1-6° ou 7°);

Les établissements d’accueil des personnes les plus fragiles s’entendent des établissements de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leur apportent une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale.
 

- d’une structure affectée à l’accueil familial salarié (c. act. soc. et fam. art. L.444-1 à L.444-9). Dans cette situation, l’avantage fiscal s’applique aussi bien aux logements destinés aux personnes âgées ou handicapées accueillies qu’à ceux destinés à l’accueillant familial et à son remplaçant.

Le dispositif d’accueil familial salarié permet de développer l’accueil de personnes âgées ou handicapées, notamment sur les territoires ruraux dépourvus d’hébergement collectif en maintenant ces personnes près de leur lieu de vie et en leur offrant des conditions d’habitat et de prise en charge adaptées.

Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, ces structures doivent être gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (GCSMS).

L’investissement peut également porter sur des logements faisant partie :

- d’une résidence avec services pour étudiants ;

Le texte de loi ne précise pas explicitement la nature des résidences avec services pour étudiants dans lesquelles les logements doivent être compris pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Selon nos informations, il pourrait s’agir de celles relevant de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des résidences-services (art. 41 à 41-5). Les commentaires de l’administration sont attendus sur ce point.

- d’un établissement de soins (c. santé pub. art. L.6111-2) ;

Les logements faisant partie d’un établissement de soins s’entendent de ceux compris dans des établissements de santé, qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée, comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

A noter que la loi de finance pour 2017 a supprimé l'élligibilité de la loi Censi-Bouvard aux résidences de tourisme.

Engagement de location en meublé

Les investisseurs doivent destiner leur bien à la location pour une durée minimale de 9 ans. Cette location doit être confiée à un exploitant et faire l'objet d'un bail commercial. 

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt, dont le taux est fixé à 11% pour les investissements réalisés en 2017, est calculée sur le prix de revient des logements (prix d’acquisition et frais d’acquisition : honoraires de notaire, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière...).

Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation, le prix de revient à retenir est majoré des travaux de réhabilitation.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à hauteur de la quote-part du prix de revient, majoré s’il y a lieu des travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

Pour un même contribuable et au titre d’une même année, le prix de revient du ou des logements retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000€. La fraction du prix inférieure à ce plafond qui ouvre droit à réduction d'impôt ne peut plus être amortie. Seule la partie excédantaire est amortie dans les conditions de droit commun.

Imputation de la réduction d’impôt

Règle de non-cumul

Pour un même logement, la réduction ne peut pas être cumulée avec la réduction d’impôt au titre des investissements outre-mer réalisés par le contribuable directement ou dans le cadre d’une entreprise (CGI art 199 undecies A et B).

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre de l'année excède l'impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes.  

Récupération de la TVA

La loi n°2009-431 de finances rectificative pour 2009 ne prévoit aucune incompatibilité avec la récupération de la TVA. Par conséquent, si l'investisseur remplit les conditions d'assujettissement il pourra demander la récupértion de la TVA ayant grevé le bien.