La loi SCELLIER 2012 : un dispositif fiscal toujours très avantageux...
Afin de relancer le marché locatif, la loi SCELLIER votée le 22 décembre 2008 et modifiée par la dernière loi de finance 2012 offre aux particuliers, jusqu'au 31 décembre 2012, quelle que soit leur tranche marginale d'imposition, un avantage fiscal sous sa forme la plus simple : une réduction d'impôt de 13% pouvant même aller jusqu’à 21% du montant investi pour les logements acquis en BBC !
Nature des avantages fiscaux
· Réduction d'impôt calculée selon un prix au m2 de surface habitable en fonction de la situation géographique du bien et retenu dans la limite d'un prix de revient de 300 000 €
Investissements réalisés en 2012 : 13% (répartie linéairement sur 9 ans) en SCELLIER LIBRE pour les logements respectant le label BBC.
· Possibilité de prorogation durant deux périodes successives de 3 ans (1,33% par an de réduction d'impôt supplémentaire) soit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi (SCELLIER INTERMEDIAIRE).
Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.
Conditions à respecter:
· Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement avant le 31 décembre 2012.
· Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: toutes les communes des zones A bis, A, B1, B2 et certaines communes de la zone C sur agrément delivré par le ministre du logement).
· Réduction d'impôt pour un seul logement par an par contribuable.
· Réduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
· Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
· Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum [9 ans] à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, trois principales possibilités :
· Laisser le bien en location dans le cadre du dispositif SCELLIER, pendant 3 ans, renouvelable une fois (soit 6 ans au total), tout en bénéficiant de 1,33% par an de réduction d'impôt. Cette option doit être exercée dès la période initiale, dans les conditions d'application du dispositif SCELLIER INTERMEDIAIRE.
· Laisser le bien en location mais sans opter pour un dispositif particulier: possibilité alors d'augmenter les loyers sans contrainte particulière.
· Revendre le bien immobilier, rembourser le capital restant du à la banque, et disposer alors d'un capital.
· Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien et plafonds de ressources du locataire en SCELLIER INTERMEDIAIRE.
· La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
· La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
· Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d'impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi SCELLIER.
· Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l'amortissement Robien et Borloo. Par contre, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction "Borloo") est applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.
Conclusion :
Ce dispositif profondément remanié dans le cadre de la loi de finance 2012 reste particulièrement avantageux puisqu’il cible tous les contribuables quelque soit leur tranche marginale d’imposition. Conjugué à des taux de crédits immobiliers toujours au plus bas, il séduit une large population d’investisseurs soucieux de diminuer considérablement voire de supprimer leur impôt sur le revenu.